De rechtszekerheidsverschaffende functie van de notaris in het overdrachtsproces

Recentelijk is het verplicht stellen van notariële tussenkomst bij de koop van onroerende zaken opnieuw in de belangstelling komen te staan. In een artikel in het Notariaat Magazine van juni 2023, wordt door de KNB gewezen op het belang van de notariële
tussenkomst in de koopfase. Naast het ‘tegengaan’ van grondspeculatie, waarover Pavillon en ik schrijven in een andere bijdrage aan dit themanummer, worden door de KNB als redenen genoemd om de notaris eerder ‘aan tafel’ te hebben: het ondoorzichtige proces van het kopen van een woning; de invoering van de Omgevingswet die het voor kopers moeilijker maakt bepaalde publiekrechtelijke beperkingen te achterhalen; en het eerder signaleren van problemen met het verkochte. Afgezien van het pleidooi voor een transparanter koopproces, hebben deze redenen gemeen dat zij (mede) betrekking hebben op de rechtszekerheidspijler van de notariële zorgplicht bij de overdracht van registergoederen. Deze rechtszekerheidspijler omvat drie deelverplichtingen: de verplichting tot wilscontrole, de onderzoeksplicht en de informatieplicht. In deze bijdrage staat centraal in hoeverre de rechtszekerheid notariële tussenkomst bij de koopovereenkomst wenselijk maakt. Hierbij beschouw ik de notariële
tussenkomst vanuit de door de KNB besproken redenen in het licht van recente ontwikkelingen in de literatuur en jurisprudentie, in aanvulling op de vele pleidooien voor notariële tussenkomst bij de koop die reeds zijn gedaan. Hierbij kijk ik naar de notariële zorgplicht op deze punten en analyseer ik in hoeverre er mogelijkheden zijn tot reparatie als de koop door de notariële tussenkomst blijkt dat er in de koopfase onvolledige of foutieve afspraken zijn gemaakt. Hiermee wordt duidelijk gemaakt in hoeverre de notariële tussenkomst, zoals betoogd wordt, te laat komt in het proces van de overdracht van onroerende zaken. Deze bijdrage ziet met name op de verkoop van (rechten op) onroerende zaken bestemd tot bewoning aan consument-kopers, nu dit ook het uitgangspunt is in het KNB-pleidooi.